Immobilien: Branchenentwicklung im Immobiliengeschäft

Die Fundamentaldaten der globalen Immobilienmärkte zeigten sich angesichts des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds vergleichsweise positiv, jedoch blieb die allgemeine Grundstimmung angespannt. Das Investitionsvolumen für gewerbliche Immobilien bewegte sich 2012 in den bedeutenden Märkten – darunter Deutschland, die USA und das Vereinigte Königreich – meist auf einem stabilen Niveau. Allerdings verzeichneten kleinere sowie aufstrebende Märkte wie Brasilien einen erheblichen Rückgang. Zum Jahresende hin war eine erhöhte Aktivität an den Märkten zu beobachten, sodass ein leicht gestiegenes Transaktionsergebnis im Vergleich zum Vorjahr erzielt werden konnte. Investoren richteten ihren Fokus verstärkt auf Core-Objekte – also langfristig vermietete Immobilien –, um Risiken zu vermeiden. Für qualitativ weniger hochwertige Immobilien sowie für Objekte mit Entwicklungspotenzial, etwa mit Blick auf Mietverträge oder die Bausubstanz, war das Marktumfeld hingegen herausfordernd.

Die Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte zeigte sich 2012 erneut von einem signifikanten regionalen Ungleichgewicht geprägt. Anleger bewerteten die etablierten und saturierten Märkte der Region auch weiterhin als sichere Investitionshäfen. Die Aktivitäten außerhalb der Kernmärkte konnten die Erwartungen der Marktteilnehmer jedoch nicht erfüllen. Im Jahr 2012 wurden europaweit rund 120 Mrd. € mit Gewerbeimmobilien umgesetzt. Dieses Ergebnis entspricht dem Niveau des Vorjahres. Knapp 27 Prozent der Transaktionen entfielen auf Handelsimmobilien. Dieser Wert liegt nur leicht unter dem Vorjahresniveau von rund 31 Prozent. Investitionen im Segment Einzelhandel gab es vor allem in Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Europaweit setzte sich der Trend einer anhaltenden Stabilisierung gewerblicher Immobilienrenditen fort. Die konjunkturelle Flaute wirkte sich allerdings zunehmend auf die europäischen Mietmärkte aus. Korrekturen gab es vor allem in den Krisenländern des Euroraums. In den übrigen Märkten hat die Dynamik nachgelassen.

In Deutschland nahm das Transaktionsvolumen für Immobilien aufgrund großer Portfoliotransaktionen zum Jahresende zu; im Vergleich zum Vorjahr stieg es um 8 Prozent. Diese Entwicklung belegt die Stärke des deutschen Investmentmarkts, insbesondere vor dem Hintergrund einer anhaltenden Euroschuldenkrise, konjunktureller Unsicherheiten, von Finanzierungsengpässen und fortgesetzter Risikoabneigung von Investoren. Letztere führte dazu, dass sich der Fokus der Investoren zwar größtenteils auf Objekte aus dem Core-Segment in den deutschen Investmentzentren richtete. Aufgrund des begrenzten Angebots in dieser Kategorie verschob sich das Investoreninteresse aber zunehmend auf wirtschaftlich starke Standorte außerhalb der Immobilienhochburgen sowie auf Immobilien mit attraktiven Lageattributen und risikoadäquatem Preis, die einen höheren Managementaufwand mit sich bringen.

In Osteuropa machte sich deutlich bemerkbar, dass die Unsicherheit im Euroraum anhielt und Investoren sich zusätzlich fast ausschließlich auf Core-Objekte konzentrierten. Die Folge war ein starker Rückgang der Marktaktivitäten. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien lag 2012 rund 35 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Trotz deutlicher Verluste in den reiferen Märkten Polen und Russland zeigten sich diese Märkte zum Jahresende hin sehr robust und waren die treibenden Kräfte innerhalb des regionalen Marktgeschehens. Stabilisierende Wirkung hatten besonders die Investmentaktivitäten am russischen Markt. Da das Angebot für erstklassige Immobilienprodukte im Einzelhandel in Osteuropa gering ist, konzentrierte sich die Nachfrage auf Büroimmobilien. In der gesamten Region war ein weitestgehend stabiles bis leicht sinkendes Renditeniveau zu beobachten.

Auch an den Immobilienmärkten in Asien sowie im pazifischen Raum machte sich 2012 das global weiterhin schwierige wirtschaftliche Umfeld bemerkbar. Die Nachfrage war verhalten: Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien ging um rund 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Die Ursache für diese Entwicklung lag vor allem in China: Dort führte ein schwieriges Finanzierungsumfeld im Zusammenspiel mit staatlichen Restriktionen bei Projektentwicklungen zu einem Einbruch der Landtransaktionen. Dies hatte einen Rückgang des gesamten Investitionsvolumens um 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr zur Folge. In Japan verbesserte sich die Investorenstimmung nach dem Erdbeben und der Reaktorkatastrophe im Jahresverlauf wieder deutlich, was sich in einer Steigerung des Investmentvolumens um 17 Prozent widerspiegelte. Allerdings hemmte der Mangel an anlagefähigen Objekten weiterhin die Transaktionstätigkeit. Das Anlegerinteresse an der Region ist vornehmlich von asiatischen Investoren dominiert. Lediglich rund 10 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen 2012 auf Investoren außerhalb der Region. Diese konzentrierten sich zudem überwiegend auf China und Japan. Anders als beim Bürovermietungsmarkt konnte Asien eine weiterhin gesunde Nachfrage nach Einzelhandelsmietflächen verzeichnen. Die stärkste Nachfrage gab es dabei erneut in China. Die Renditen entwickelten sich in der Gesamtregion zum Teil gegenläufig: Während im Bürosegment überwiegend eine leichte Kompression zu beobachten war, stiegen die Renditen für Einzelhandelsobjekte in einigen Märkten wie beispielsweise in China leicht an.